Ipoteca: costituzione, riduzione e sua cancellazione


L’ipoteca è una garanzia reale (o diritto di garanzia) che ha lo scopo di tutelare la banca che ha concesso il mutuo in caso di inadempienza del debitore. In caso di insolvenza del cliente mutuatario, l’ipoteca attribuisce alla banca il diritto di espropriare e di vendere il bene ipotecato.

Oggetto dell’ipoteca possono essere i beni immobili.

L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle pertinenze ovvero quelle costruzioni che pur conservando la loro natura di individualità fisica sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile. Possono inoltre essere oggetto di ipoteca l’usufrutto sui beni immobili, il diritto di superficie, il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

Sono anche capaci d’ipoteca le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico, e inoltre le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano. Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale.

Inoltre l’ipoteca si estende sull’intero bene che ne  è oggetto a garanzia dell’intero credito, questa caratteristica dell’ipoteca viene detta di indivisibilità.

Il bene che è oggetto di ipoteca rimane in godimento del proprietario che lo può liberamente usare. L’ipoteca non incide i nessuna misura sul godimento del bene ma ad ogni modo rappresenta un vincolo qualora si decida di venderlo.

L’ipoteca, che si costituisce con l’iscrizione nei Registri Immobiliari, viene generalmente richiesta per un importo superiore a quello del mutuo che garantisce in quanto si tiene conto degli interessi e delle eventuali spese che la banca o la finanziaria potrebbero dover sostenere per il recupero del credito nel caso di inadempimento del debitore.

Vi è la possibilità di godere di una riduzione dell’ipoteca ovvero una diminuzione della somma che è stata iscritta o ancora la liberalizzazione di uno o più beni immobili. Ciò quando vi sia la prova dell’estinzione di almeno un quinto del debito originario. Tale riduzione si può ottenere in modo proporzionale alla somma che è stata iscritta.

Una volta che il debitore estingue il debito originariamente collegato all’ipoteca, questa viene automaticamente meno. Sebbene questa risulterà ancora collegata all’immobile e non sarà cancellata, allo stesso modo sarà da intendersi estinta e pertanto non potrà più farsi valere.

La cancellazione dell’ipoteca avviene trascorso un determinato periodo di tempo che la normativa italiana fissa a 20 anni, una volta decorso questo periodo di tempo l’ipoteca sarà automaticamente cancellata senza la necessità di effettuare formalità burocratiche e spese.

La legge n. 40 del 2 aprile 2007 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7 decreto Bersani ) ha introdotto l’estinzione automatica con l’avvenuta estinzione del mutuo: la banca è tenuta a rilasciare una quietanza attestante l’estinzione del mutuo al creditore che ne trasmette una copia all’Agenzia del Territorio che, se non riceve entro 30 giorni dalla banca la cosiddetta dichiarazione di “permanenza del credito”, procede alla cancellazione dell’ipoteca.


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