Mutui surroga e sostituzione


A fronte delle difficoltà incontrate recentemente dalle famiglie italiane nel rimborso delle rate del mutuo, sono stati introdotti nuovi strumenti per venire incontro ai problemi delle famiglie italiane.

In particolare, ci sono tre possibilità per modificare il proprio mutuo:

Rinegoziare il mutuo con la banca che lo ha erogato, variandone il tasso, lo spread o la durata.

Surrogare il mutuo trasferendo il debito residuo e la relativa ipoteca ad un’altra banca, variando le condizioni economiche (tipo di tasso e durata) ma non l’importo residuo. Con la surroga non ci sono ulteriori costi accessori (di perizia e di iscrizione ipoteca) a carico del titolare del mutuo.

Sostituire il mutuo originario (estinguendolo anticipatamente, cancellando la relativa ipoteca) con un nuovo mutuo, iscrivendo una nuova ipoteca.

Quest’ultima possibilità, la sostituzione del mutuo, oltre a migliorare le condizioni economiche del mutuo (durata e tasso) come con la Surroga, ha il vantaggio supplementare della possibilità di richiedere un finanziamento maggiore del debito residuo, ovvero di aggiungere della liquidità al nuovo mutuo. Gli svantaggi sono legati ai maggiori costi da sostenere: oneri bancari di perizia, assicurazione, istruttoria, e oneri notarili in quanto dovrà essere redatto un nuovo atto dal notaio.

La surroga o portabilità del mutuo è stata introdotta nel 2007 con il Decreto Bersani che stabilisce anche che ogni clausola contrattuale con cui si impedisca o si renda oneroso per il debitore esercitare la surroga, è nulla, così come nulle sono le clausole con cui si prevedano penali per l’estinzione anticipata o parziale del mutuo.

La surroga, ci preme sottolineare, deve avvenire a costo zero per il cliente: niente spese notarili, niente spese di iscrizione ipoteca e niente spese di perizia.

L’introduzione di questo strumento è stato particolarmente apprezzato tanto che a Giugno 2010 l’ABI, Associazione Bancaria Italiana, dichiara che circa un quarto delle nuove erogazioni di mutui da parte delle banche riguarda mutui di surroga.


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